(一)华发股份(600325)管理层讨论与分析
1、报告期内华发股份(600325)经营情况的回顾
(1)、报告期内总体经营情况
报告期内，公司管理层在董事局的领导下，坚持以市场需求为中心，持续进行管理创新，克服了宏观调控和土地价格、建筑材料上涨的不利因素，实现了经营业绩的持续增长，全年实现主营业务收入83,909万元，增长17.47%；主营业务利润25,434万元，增长23.23%；净利润14,225万元，比上年增长10.44%。
(2)、华发股份(600325)存在的主要优势和困难、经营和盈利能力的连续性和稳定性
珠海以优美的自然环境、怡人的气候条件和超前的城市规划而闻名。而近年来珠海对外交通格局也发生了根本性的变化，港珠澳大桥和多条高速、城际轨道交通等重大基础设施的不断推进，使珠海房地产市场进一步成为“珠三角的后花园”，也带来了珠海经济的持续向好，城市价值不断提升。珠海市政府工业西进，城市西拓发展战略的实施，以及海泉湾等一系列大项目的建成使珠海市的中心城区向西部得到扩展，城市化建设得到突飞猛进的发展，也改变了珠海人的购房心理半径，给珠海房地产需求注入了新的活力。据珠海市房地产登记中心2006年11月份公布的数据，全市商品住房预购价格5181元／平方米，环比上涨4.88％。
因应市场变化，公司继续执行去年制定的五年发展规划，主要业务都立足在珠海和珠三角地区，这一战略的实施使公司在珠海已经确立了的优势地位进一步得到了巩固，市场占有率进一步提高，土地储备进一步增加，房地产开发水平得到了质的提升。
华发股份(600325)董事及高级管理人员均具有多年的房地产企业管理经验，具有房地产相关管理专业背景，公司管理层的团队合作能力、企业管理能力及市场决策能力是近年来业绩大幅提升的保证。
华发新城四期、华发世纪城、华发九洲等项目的相继开工，保证了公司2007年的竣工面积，也将成为未来利润的主要来源。随着中山市城乡一体化的快速发展，中山华发生态园项目也己进入收获期。
这些项目的开发和销售保证了公司经营和盈利能力的连续性和稳定性。
随着公司业务的快速发展，项目、开工面积的大幅度增加，公司在组织管理、机制建立、资源配置、运营管理等方面都面临着更大的挑战。同时，多家国际、国内大地产开发商看好珠海房地产市场的未来前景，一批资金雄厚、理念先进及专业扎实的外来开发商落户珠海，珠海房地产市场正在发生结构性变化，市场的竞争也更加激烈，公司将面临资金、技术人才和市场份额上的更大压力。
(3)、华发股份(600325)主营业务及其经营状况
公司以房地产的开发经营为主业。2006年度公司楼宇销售增长较快，主营业务收入和主营业务利润有所增加，主营业务毛利率略有增长。2006年度实现房地产销售收入总计83,909万元，销售面积14万多平方米，比2005年销售收入71,429万元增加12,480万元，增长17.47%；主营业务利润25,434万元，增长23.23%；主营业务毛利率36.66%，比2005年增长1.45%。主营业务收入增加主要原因是华发新城三期一部分提前竣工入伙，该项目2006年实现确认销售收入10284万元；主营业务毛利率增长的主要原因华发新城二期的毛利率略高于2005年。报告期本公司对前五名承包商的工程款合计23,424万元，占公司全年工程款总额的19.45%；报告期本公司对前五名客户销售额合计11,249万元，占公司全年销售收入总额的13.41%。
(4)、报告期公司资产构成同比发生重大变动的说明
截止2006年12月31日，公司资产总额为554,563万元，比2005年353,414万元增加201,149万元，增长率56.92%。其中，流动资产497,547万元，占总资产比例89.72%，流动资产中主要包括货币资金149,323万元、存货295,706万元、预付帐款50,046万元。1)货币资金2006年末较2005年末增加78.29%，主要系2006年度本公司本期预售华发三期房款回笼较快所致；2)其他应收款2006年末较2005年末增加95.00%，主要系本公司房地产项目开发中替施工单位代垫水电费以及代扣契税增加所致；3)预付帐款2006年末余额较2005年末增加319.61%，主要系本公司2006年10月公开竞标获得珠海市珠国土储[2005－13]号商住用地所支付的地价款及契税45,000万元；4)无形资产2006年末较2005年末增加39,737万元，主要系本公司新增香洲红门楼水库项目及紫悦山苑本年开工所致。
(5)、报告期公司主要财务数据同比发生重大变化的说明
1)报告期其他业务利润比2005年减少211万元，主要是2005年处置存量资产收入。
2)报告期销售费用4,628万元，比2005年增加1,955万元，增加73.14%，主要是公司销售规模的扩大，使广告费等增加所致。
3)报告期管理费用5,776万元，比2005年增加962万元，增加19.98%，主要是随着公司业务范围进一步扩展，主营业务收入不断增长，各项费用也随之增加。
4)报告期财务费用-625万元，主要是本期预售华发三期房款回笼较快，银行存款大幅度增加，导致银行存款利息收入增加，而本期新增银行贷款主要是开发项目借款，利息资本化金额亦较2005年度大幅度增加。
5)报告期投资收益994万元，比2005年减少1891万元，其中转让华发置业股权收益2005年为3,029万元，2006年为1,425万元。
6)报告期2006年营业外收入80万元，比2005年减少409万元，主要是2005年转让华发广场b座商住楼收入430万元。
(6)、报告期公司的现金流量构成情况报告期公司现金及现金等价物净增加额为65,572万元。
其中，报告期经营活动现金流量净额为31,305万元，与2005年的27,801万元相比增加3,504万元，保持了稳定的经营活动现金净流入，经营活动现金流量情况良好。
报告期投资活动现金流量净额为-16,803万元，主要系本年度新购香洲红门楼水库项目支付地价所致。
报告期筹资活动现金流量净额为51,070万元，主要系本年度可转债成功发行所致。
(7)、公司控股公司经营情况
1)中山市华发生态园房地产开发有限公司
公司主营房地产开发销售。截止2006年12月31日，总资产达55,378万元。目前在建项目华发生态园一期建筑面积42000?，于2004年11月开工，已投入15,500万元，预计2007年可销售。
2)珠海华发投资发展有限公司、珠海铧创经贸发展有限公司两公司主营房地产开发销售。截止2006年12月31日，总资产达178,161万元。目前在建项目华发世纪城一期建筑面积30000?，于2005年12月开工，已投入12,000万元，预计2007年可销售。
3)珠海华发建筑设计咨询有限公司
公司主要经营房地产投资咨询业务。2006年实现销售收入1,293万元。
4)珠海华发房地产营销顾问有限公司
公司主营房地产信息咨询、房地产投资咨询、物业代理、企业策划、市场调查。2006年实现销售收入1,155万元。
5)珠海华发文化传播有限公司
公司主营组织群众文化活动、会议展览服务，2006年实现销售收入1,282万元。
2、公司未来发展展望
(1)、所处行业发展趋势及公司面临的市场竞争格局
1)所处行业发展趋势
2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，调控重点在于调整住房供应结构和引导合理需求，相继出台的政策措施主要包括：加息、“国六条”、“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”、征收住房转让个人所得税、“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”等。这反映了政府对房地产市场的高度关注，目的是要控制房价的过快上涨，而不是打压房价、导致房地产市场的萎缩。从长期来看，房地产市场将朝着更为健康、稳定及可持续的方向发展，更有利于实力型公司发挥优势，快速做大做强。在国家宏观经济持续向好、人民币汇率升值预期的态势下，未来房地产开发投资将依旧保持一个相对平稳的水平，房价涨幅也将趋稳，全国房价仍会稳中有升，房地产市场将持续看好。从珠海房地产市场来看，虽然经历了宏观调控的阵痛，但从市场价格的整体走势上判断，全年的房价仍然在平稳上升。2006年房地产开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均比2005年有较大增长，空置率进一步下降。市场需求情况有增无减，市外中高端购房客户不断增加，珠海主城区内可供开发的土地总体越来越少，房地产开发过程中刚性成本的大幅提升，珠海城市发展的利好因素不断增加，决定了珠海房地产市场在未来仍将保持一个平稳增长的态势。
2)华发股份(600325)面临的市场竞争格局
2006年，外地发展商对珠海表现出前所未有的关注与信心。华发新城西项目地块的竞拍，吸引了国内外房地产开发“大鳄”如凯德置地、万科、招商、中海、中信华南等参与。德意志银行也将珠海作为进军中国房地产市场的第一站。随着万科、仁恒等外来地产知名品牌进驻珠海楼市，加之原来就已经在珠海扎根的和黄、新世界等知名房企，珠海房地产市场已呈现出列强争斗的局面。从地域划分上看，珠海楼市出现了珠海和中山坦洲、三乡等楼盘的竞争，同时，也出现了主城区和西区的竞争；从楼盘规模上看，出现了大盘和小盘之间的竞争；从开发商层面上看，出现了本地实力开发商和外来地产大鳄之间的竞争。公司目前开发的楼盘仍主要集中于南湾地区，包括华发新城、华发世纪城及“华发新城西”项目，这几个高品质、大规模的项目与中心城区及唐家湾的项目相比，拥有各自的优势与不足，必将形成一定的竞争。
(2)、公司未来发展机遇、发展战略
珠海近年利好频传，经济持续增长、居民生活水平稳步提高、城市吸引力大幅提升、区域交通条件大大改善、横琴岛的开发提上议程，加上澳门博彩旅游业的发展对珠海经济的强烈辐射与拉动作用，珠海正迎来难得的发展机遇。外来置业需求(尤其是港澳)的持续快速增长和珠海西部楼市的强势崛起，将成为２００７年乃至今后几年影响珠海房地产市场的重要力量，使珠海楼市发生长期而深远的结构性变化，将珠海房地产市场推向更广阔的空间。公司的品牌及实力已为珠海人所熟知，且拥有大批的忠诚客户。在上述市场机遇面前，本公司将充分发挥自身的优势、扬长避短，以取得更好的发展。
公司的总体发展战略确立为：秉承“诚信、品质、服务”的经营方针，立足珠海，面向本省；规模适当，效益优先；突出市场，创新品牌；以人为本，打造精品。公司将按既定的发展战略，密切关注各地区房地产市场的变化，加强对各地市场的预测能力，稳定地实施跨地域发展战略。
(3)、新年度的工作计划
为实现上述目标和任务，公司拟在2007年重点抓好以下几方面的工作：
1)提升项目的开发效率，开展产品标准化研究，缩短产品开发周期；
2)继续强化营销手段，使楼宇销售再上一个台阶；
3)加大资本运作力度，积极开拓异地市场，加快公司的战略布局；
4)不断完善经营管理机制，优化业务流程，加强内控监督体系的建设；
5)加强品牌建设及客户关系管理，增强市场竞争力；
6)继续加强信息系统建设，促进工作效率的提高。
(4)、资金需求和使用计划
为完成2007年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，资金来源渠道主要有:
1)利用公司自有资金；
2)向商业银行贷款；
3)资本市场融资。
上述资金主要用于华发新城项目、华发世纪城项目、中山华发生态庄园项目及华发.九洲项目的开发。
(5)、华发股份(600325)面临的风险因素分析
1)行业政策风险
2007年将是宏观调控政策的执行年，随着各项调控政策的严格落实，房地产公司的融资成本提高，资金压力加大，对企业融资能力要求也相应提高。同时，对房地产公司的项目内部管理能力、开发能力、产品创新能力、市场洞察力等也提出了更高的要求。
2)市场风险
a、土地资源及市场
目前公司以本地开发为主的开发格局没有改变，异地市场除了中山外，尚未开拓其他地区。若区域市场出现不景气情况，公司的生产经营业绩必将受到影响。
b、市场容量风险
过去一年，公司加大了在珠海的土地储备量，而其中南湾区域的储备量更是因“华发新城西”地块的获得而大幅上升。而另一方面，珠海房地产市场经过2005年销售166万平方米的高峰后，2006年并没有能继续爆发性的增长。珠海房地产市场容量短期内难以大幅度提高是我们必需正视的一个现实。因此，公司业务总量的增加可能将受到一定的限制。
c、同行业竞争风险
同行业竞争越来越激烈的现象于2007年得到了进一步的体现。万科、仁恒、远大等企业已正式加入了珠海房企大军，由于这些企业具有丰富的开发经验及较为先进的开发理念，将使本公司面临更为激烈的竞争态势。
3)经营风险
a、地价上涨风险
珠海地价水平随着近年商品房品质的不断提升、房价的不断上升而水涨船高，而外地知名房企的加入更是起到了“推波助澜”的效果。公司在珠海南湾区域取得土地的成本也是节节攀升。市场一旦有所波动，开发商的利润压力必然增大。
b、产品结构过度集中风险
住宅的开发及销售是公司的传统及强项所在，而同时，这也无可避免地出现产品结构过于集中的风险。一旦出现市场不景气，这种开发模式受到的影响则较大。因此，持有并经营一定比例的商用物业对公司降低市场风险有一定作用。
c、负债风险
公司截止至2006年12月31日负债率已达到78.04%，主要原因是报告期内公司发行了4.3亿元可转债，预收楼款不断增加；公司将通过加快楼宇销售及结算、促进可转债转股等措施降低负债率。
(6)、执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况
1)关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差异的分析
根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]3号《关于印发〈企业会计准则第1号?存货〉等38项具体准则的通知》的规定，公司应于2007年1月1日起执行新会计准则。公司目前依据财政部新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次执行日现行会计准则与新准则的差异情况如下：
a、长期股权投资差额
截止2006年12月31日公司下属全资子公司珠海华发会所经营管理有限公司收购生态园股权形成的股权投资差额余额为34,757,575.79元、公司下属全资子公司中山华发有限公司和珠海华发投资发展有限公司收购珠海铧创经贸发展有限公司形成的股权投资差额余额为1,354,623.80元，根据新企业会计准则规定该等股权投资差额归类为同一控制下企业合并产生的长期股权投资差额，根据新会计准则应于2007年1月1日追溯调减留存收益36,112,199.59元。
b、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产
截止2006年12月31日公司长期股权投资-交通银行帐面成本1,192,024.00元，公司将其归类为可供出售金融资产。2006年12月31日该金融资产的公允价值大于其账面价值的差额7,335,073.24元，根据新会计准则应于2007年1月1日追溯调增留存收益7,335,073.24元。
c、所得税
a.公司按照现行会计准则的规定，制定了公司的会计政策，据此公司计提了应收款项坏帐准备，形成了资产账面价值小于资产计税基础的差异，截止2006年12月31日产生了递延所得税资产3,122,816.89元，根据新会计准则应于2007年1月1日追溯调增留存收益3,122,816.89元；
b.公司对其下所全资子公司投资以及全资子公司之间投资采用权益法核算，形成了资产账面价值小于资产计税基础的差异，截止2006年12月31日产生了递延所得税资产13,216,232.13元，根据新会计准则应于2007年1月1日追溯调增留存收益13,216,232.13元；
c.公司将长期股权投资-交通银行归类为可供出售金融资产，根据新会计准则将2006年12月31日该金融资产的公允价值大于其账面价值的差额7,335,073.24元追溯调增留存收益，形成了资产账面价值大于资产计税基础的差异，截止2006年12月31日产生了递延所得税负债 1,100,260.99 元，根据新会计准则应于2007年1月1日追溯调减留存收益1,100,260.99元。
c、少数股东权益
公司执行现行会计准则与新会计准则对该科目无影响。
2)执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响：
根据公司的战略目标和下年度的经营计划，执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有：
a、根据新企业会计准则第2号长期投资的规定，公司将现行政策下对子公司采用权益法核算变更为采用成本法核算，因此将减少子公司经营盈亏对母公司当期投资收益的影响，但本事项不影响公司合并会计报表；
b、根据新企业会计准则第20号长期投资的规定，上述1)、a所述事项将增加2007年度净利润约430万元。
c、根据新企业会计准则第22号金融工具投资的规定，公司对交通银行的股权投资，将会因交通银行股价变动影响公司净资产。
d、根据新企业会计准则第17号借款费用的规定，公司可以资本化的资产范围将由目前现行制度下的固定资产、房地产开发企业的开发产品，变更为全部需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等，截止2006年12月31日公司银行贷款基本上均是开发项目借款，该项会计政策的变更对公司财务状况、经营成果影响不显著。
e、根据新企业会计准则第22号金融工具投资的规定，应付可转换债券按照实际发行价格总额计价变更为公司应付可转换债券归类为其他类别的金融负债，公司对该类金融负债初始成本按照公允价值计量，初始发生的相关交易费用应当计入初始确认金额。后续采用摊与成本计量，采用实际利率法计算该类金融负债摊余成本及各期利息费用。截止2006年12月31日长期待摊费用--可转换债券的筹资费用余额1857.90万元，根据新会计准则的规定,2007年1月1日将减少长期待摊费用--可转换债券的筹资费用1857.90万元、同时减少应付债券1857.90万元，假设不考虑2007年度债券持有人不转股、且符合资本化条件，执行新会计准则将增加2007年度资本化利息约80万元。
f、根据新企业会计准则第3号投资性房地产的规定，目前公司作为存货的房地产，主要为住宅、及配套车库、以及小区商业性房地产，管理层主要意图或目的是出售，次要目的是取得临时性的租金，基于管理层的主要意图、以及会计处理方法的一贯性，将该类出租房地产不确认为投资性房地产。因此，该项规定对目前公司财务状况和经营成果暂无影响。
g、根据新企业会计准则第18号的所得税的规定，公司将现行政策下的应付税款法变更为资产负债表的纳税影响会计法，将会影响公司的当期会计所得税费用，从而影响公司的利润和股东权益。
3)尚需说明的事项
上述差异事项和影响事项可能因财政部对新会计准则的进一步讲解而进行调整。
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